En copropriété, le diagnostic technique global est-il obligatoire ?

Le diagnostic technique global consiste à réaliser un audit sur la propriété mise en commun, pour informer les copropriétaires de l’immeuble de l’état général de l’immeuble. Au regard du prix qui s’accorde à cette consultation depuis le 1er Janvier 2017, il serait intéressant de se demander si la réalisation du DTG est obligatoire pour tout immeuble en copropriété. Si vous avez eu une telle préoccupation, voici notre réponse en quelques lignes.

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Le DTG (Diagnostic technique global)

Le diagnostic technique global est une étude spécifique effectuée sur un bien immobilier mis en copropriété. Son objectif premier est de recenser les données relatives à l’état de l’immeuble soumis à l’audit.

Il est pertinent de préciser que le DTG vise à répertorier les différents travaux à réaliser dans le cadre d’entretien de la copropriété et que ce contrôle fait déjà partie des diagnostics immobiliers obligatoires, bien sûr, dans certains cas. Notamment, l’audit énergétique est parmi les contrôles importants dans le DTG, mettant en jeu le diagnostic de performance énergétique du bien.

La copropriété

La copropriété signifie que plus d’une personne détient un droit de propriété sur un bien immobilier. Il existe différents types de copropriété, dont la location en commun, la copropriété, la copropriété et la location en totalité.

Une location en commun est destinée à deux personnes ou plus ayant un intérêt pour la propriété. Il n’y a pas de limite au nombre de propriétaires et les locataires peuvent avoir des investissements inégaux.
La copropriété, également connue sous le nom de copropriété avec droit de survie, précise que les locataires détiennent des droits de propriété égaux. Même si une seule personne a payé pour la propriété, toute personne inscrite sur l’acte est propriétaire de la propriété complète.

Les couples mariés peuvent également choisir la location en totalité, comme modèle de copropriété. Celui-ci est un type de copropriété assortie de droits de survie générale de l’immeuble.

Que dit la loi Alur ?

Le loi Alur encore appelée la loi n°2014-336 du 24 mars 2014 est une disposition nouvelle de l’arsenal juridique français relative aux conditions générales d’accès au logement et de l’urbanisme. Entrée en vigueur le 24 mars 2014, elle vise entre autres à améliorer l’accès au droit de logement décent, le fonctionnement des copropriétés et à faciliter les travaux de rénovation énergétique.

Cette loi concerne tous les acteurs du marché de l’immobilier, dont les agences immobilières, les syndics de copropriété, les locataires etc.
De cette optique, certaines mesures sont mises en place dans l’objectif de faciliter la réglementation des copropriétaires en passant par leur immatriculation. En raison de ces dispositions, il ne peut plus y avoir de copropriétés non immatriculées régulièrement auprès du Registre National des copropriétés.

Depuis le 31 décembre 2018, le syndicat de copropriétaires accomplit la fonction d’établir et signer une fiche synthétique, suivant une procédure mise en œuvre par l’organe compétent. Cette fiche est l’élément essentiel qui prend en compte toutes les données financières et techniques de la copropriété.

Par ailleurs, des mesures sont également prises par la loi Alur en ce qui concerne la rémunération des copropriétaires. A l’instar de la charge des fonds des travaux d’entretien, cette rémunération est partagée.

Il faut préciser aussi que ce texte français encadre de la même manière, les conditions de prise de décision par les copropriétaires sur la liste des travaux nécessaires à effectuer.

Dans quels cas le DTG est-il obligatoire ?

Le DTG est obligatoire pour tout immeuble mis en copropriété de plus de 10 ans d’existence ou tout immeuble en voie de dégradation ou exposé à un risque d’insalubrité.

Il est indispensable pour les copropriétés de plus de 10 ans d’existence de faire un DTG afin d’examiner les points de déperditions énergétiques, les équipements communs dégradés, etc, et établir un plan pluriannuel des travaux.

Ce plan détaille les activités à réaliser dans les 10 prochaines années pour la conservation générale de l’immeuble.
Par ailleurs, l’administration, en vertu de la loi ALUR, reste stricte sur les questions d’habitations indignes et les immeubles sous des procédures d’insalubrité, proposés comme location. À cet effet, elle peut réclamer un DTG aux copropriétés exposées aux risques d’insalubrité.

L’autorité habilitée à exiger de tel diagnostic est le préfet. Cependant, par délégation de pouvoir ou de signature, une autre autorité peut intervenir au nom de l’administration pour exiger une réalisation du diagnostic technique global DTG.

Quelle majorité pour voter un DTG ?

Les différentes décisions évaluées lors de l’assemblée générale des copropriétaires sont votées suivant une procédure de vote. Avant la loi Alur, il n’est pas question de parler de majorité, mais plutôt de du vote à l’unanimité.

Ainsi, lors de l’assemblée générale des compétences, le « NON » d’un syndic de copropriété vaut un véto défavorable. Mais depuis le vote de loi Alur du 24 mars 2014, la réalisation des travaux sur l’immeuble est votée soit à la majorité simple, à la majorité absolue, à la double majorité ou l’unanimité des voix. Dans tous les cas, une majorité des 2/3 suffit pour décider du DTG sur un bien immobilier. Dans ce cas, la majorité simple lors du vote d’un DTG établi, peut peut faire échouer le projet.

Précisons que tous les membres du syndicat des copropriétaires ne sont pas tenus d’être présents le jour de l’assemblée générale, à condition qu’ils soient représentés.