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Le diagnostic technique global consiste à faire réaliser un diagnostic de performance d’une copropriété. Cela dans le but de déterminer les travaux qui doivent être effectués, afin de protéger le bien immobilier et ses habitants contre les éventuels risques naturels et technologiques qui peuvent affecter la qualité de vie dans l’habitation.
Ce diagnostic prescrit les travaux d’entretien et d’optimisation essentiels pour assurer la pérennité de l’immeuble. Ainsi, le bailleur, les copropriétaires ou les futurs acquéreurs ou locataires peuvent estimer les dépenses à engager sur les dix prochaines années à venir.
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Le diagnostic technique global consiste en une évaluation de la santé de l’immeuble et renseigne sur les éventuels travaux à mettre en œuvre, pour en optimiser la gestion patrimoniale et assurer le bien-être de ses occupants. Il est réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié ou un thermicien (qui peut être une personne physique ou morale).
Ce diagnostic avant les travaux d’optimisation donne lieu à un document d’analyse. Ce document informe sur les meilleures solutions pour renforcer la puissance énergétique du bâtiment. Il aide aussi à mieux valoriser les actifs immobiliers, tout en détectant les principales sources qui dégradent sa performance énergétique, tels que les risques naturels, les raccordements défectueux, les équipements de sécurité peu fiables, etc.
Il y a des diagnostics obligatoires pour certains immeubles tels que les nouvelles copropriétés et les copropriétés insalubres. Autrement, ces diagnostics sont facultatifs pour les autres biens immobiliers et ne requièrent que l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour les réaliser.
Ces données sont rassemblées dans un rapport qui est requis dans le cas de vente ou de location d’un bien immobilier.
> En savoir plus sur ce que doit contenir le diagnostic technique global
La loi alur a stipulé depuis le 1er janvier 2017 l’obligation d’effectuer le diagnostic technique global dans les cas suivants :
Si le diagnostic technique global prouve que les travaux sont obligatoires, alors, le syndic doit prescrire à l’ordre du jour de son assemblée générale, l’enjeu d’élaboration d’un plan pluriannuel (Plan Pluriannuel de Travaux) concernant les conditions de mise en œuvre des travaux envisagés, sur la base du rapport d’analyse élaboré. Ce plan est très utile pour aider le copropriétaire à mieux évaluer leurs actifs et estimer les coûts de ces optimisations.
Toutefois, à partir de 2017, toutes les copropriétés peuvent employer le droit de vote pour s’assurer de leur éligibilité au diagnostic technique global et en profiter dans le cas échéant
L’Etat a mis en place un nouveau décret qui est entré en vigueur le 1er juillet 2021. Cette nouvelle version rend le DPE plus fiable, plus lisible et plus structurant. La méthode de calcul du nouveau DPE est devenue unifiée pour tous les logements. De plus, la détermination des potentiels travaux devient plus claire, à travers un indicateur qui donne une estimation plus précise de la facture énergétique théorique du logement. La présentation des travaux devient plus transparente, notamment, à travers l’intégration de nouveaux critères tels que la qualité d’isolation générale et de ventilation.
Avec ce nouveau décret, le calcul des étiquettes de performance énergétique n’est plus restreint uniquement au volume de consommation d’énergie du bâtiment, mais il dépend aussi d’une dimension plus large concernant l’émission de gaz à effet de serre à une échelle nationale.
Il convient de rappeler que ce diagnostic concerne toutes les copropriétés de moins de 50 lots et tous les logements mis en vente ou en location. Ce constat débouche sur les éventuelles optimisations à effectuer pour optimiser la consommation énergétique de toute la copropriété et améliorer la qualité de vie de ses habitants. La durée de validité du DPE est de 10 ans.
La loi ALUR n’a pas imposé de sanctions en cas de non-respect de la réglementation relative au diagnostic technique global. Cependant, les copropriétaires peuvent dénoncer la réalisation du diagnostic, dans le cas où cette opération n’est pas confirmée par leur vote ou si elle n’est pas enregistrée dans l’ordre du jour.
L’administration peut imputer les frais du diagnostic aux frais du syndic, si les copropriétaires ne le réalisent pas dans un délai d’un mois après la réception de la demande.
La durée de validité du diagnostic technique immobilier n’est pas fixée par la réglementation. Mais généralement, elle s’aligne sur la durée de l’étude prévisionnelle des travaux de 10 ans.
Même si le diagnostic ne précise pas d’optimisation à réaliser sur les 10 prochaines années, il est fortement recommandé d’effectuer des entretiens réguliers, dans le but de conserver en bon état l’immeuble et d’assurer le confort de ses habitants.
Le diagnostic technique immobilier concerne tout immeuble de plus de 10 ans hébergeant une copropriété. Ce diagnostic immobilier touche aussi un bâtiment insalubre qui menace la sécurité et la santé de ses occupants et représente un danger pour l’environnement. Face à ce constat, le syndic est obligé d’effectuer un diagnostic technique.
L’insalubrité d’un logement est prouvée par un constat d’insalubrité, qui est élaboré le directeur général de l’Agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d’hygiène et de santé (SCHC). Ce constat est par la suite confié au préfet pour décider de l’arrêté de traitement d’insalubrité.
La décision de réalisation d’un diagnostic technique global (partiel ou total) peut être prise par l’assemblée générale de la copropriété à la majorité simple, sans une obligation légale quelconque.
Le diagnostic technique global peut être sollicité de manière volontaire par les copropriétaires. Par exemple, ils peuvent demander ce diagnostic, quand ils envisagent de réaliser des travaux de rénovation énergétique, dans le but d’optimiser l’efficacité énergétique du bâtiment et leurs économies d’énergie. Cette rénovation englobe :
La rénovation énergétique est un projet valorisant qui participe à la réduction des charges de la copropriété, notamment sa facture d’énergie. Ce projet permet de rationaliser la consommation d’énergie et d’éviter les gaspillages énergétiques. C’est ce qui résulte en un meilleur confort et une meilleure qualité de vie. Les travaux de rénovation énergétique sont éligibles à des aides et des subventions visant à encourager les copropriétaires à procéder à ce projet et participer au développement durable du pays.
Le document de diagnostic technique global est indispensable lors de la vente d’un bien immobilier. Il est rattaché au dossier de diagnostics techniques (DDT) du logement de la copropriété à vendre (plus précisément à la promesse de vente). Ce dossier rassemble d’autres diagnostics immobiliers :
L’administration peut imputer les frais du diagnostic aux frais du syndic, si les copropriétaires ne le réalisent pas dans un délai d’un mois après la réception de la demande.
Il a été prouvé scientifiquement que l’amiante est potentiellement cancérigène. Lorsque ses fibres se libèrent dans l’air, suite à un frottement ou une vibration, elles peuvent pénétrer dans les voies respiratoires et engendrer des maladies relativement graves. Tel est le cas de l’asbestose : il s’agit d’une maladie professionnelle résultant d’une inhalation intensive de l’amiante. Outre le mésothéliome qui représente un type de tumeur rare et métastatique qui peut détruire la plèvre (la couche qui couvre les poumons) ou le péricarde (l’enveloppe qui couvre le cœur).
Si le constat donne un résultat qui affirme l’absence de risque d’exposition au plomb, il ne sera plus nécessaire de le refaire à chaque vente. Lors de l’élaboration du constat, le diagnostiqueur doit examiner les revêtements contenant du plomb, comme les peintures anciennes, les briques, les volets. Le CREP est valide pour une durée de moins d’un an. Dans le cas où le constat démontre la présence du plomb avec un faible apport (moins de 1 mg/cm²), il n’est pas obligatoire de refaire ce diagnostic à la prochaine vente.
Cette règle commune s’applique à tous les logements, tout en excluant certains espaces, tels que les balcons, les caves, les terrasses. Ce qui facilite l’évaluation et la comparaison des biens immobiliers mis en vente. Ce constat est assuré par un diagnostiqueur immobilier et concerne uniquement les biens mis en copropriété. Ce diagnostic est valable pour une durée illimitée.
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Les frais de réalisation du diagnostic technique global sont supportés par tous les copropriétaires. Ils varient selon les expertises des professionnels engagés. Généralement, le prix est compris entre 1700 euros et 7500 euros.
Le diagnostic technique global doit être assuré par un diagnostiqueur immobilier (personne physique ou morale) titulaire d’une certification, qui est remise par un organisme de certification agréé. Cette certification des compétences atteste les aptitudes de l’expert pour exercer ce travail.
le PPT est un document élaboré en concertation avec le syndic et présenté à l’assemblée générale des copropriétaires.
Couplé avec le DGT, il prévoit les travaux nécessaires pour assurer la conservation de l’immeuble et l’amélioration de ses conditions d’habitabilité.
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