Le Diagnostic Technique Global (DTG) : tout ce que vous devez savoir

Le diagnostic technique global consiste à faire réaliser un diagnostic de performance d’une copropriété. Cela dans le but de déterminer les travaux qui doivent être effectués, afin de protéger le bien immobilier et ses habitants contre les éventuels risques naturels et technologiques qui peuvent affecter la qualité de vie dans l’habitation.

Ce diagnostic prescrit les travaux d’entretien et d’optimisation essentiels pour assurer la pérennité de l’immeuble. Ainsi, le bailleur, les copropriétaires ou les futurs acquéreurs ou locataires peuvent estimer les dépenses à engager sur les dix prochaines années à venir.

Recevez gratuitement des devis au meilleur prix

Qu’est-ce le diagnostic technique global ?

Le diagnostic technique global consiste en une évaluation de la santé de l’immeuble et renseigne sur les éventuels travaux à mettre en œuvre, pour en optimiser la gestion patrimoniale et assurer le bien-être de ses occupants. Il est réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié ou un thermicien (qui peut être une personne physique ou morale).

Ce diagnostic avant les travaux d’optimisation donne lieu à un document d’analyse. Ce document informe sur les meilleures solutions pour renforcer la puissance énergétique du bâtiment. Il aide aussi à mieux valoriser les actifs immobiliers, tout en détectant les principales sources qui dégradent sa performance énergétique, tels que les risques naturels, les raccordements défectueux, les équipements de sécurité peu fiables, etc.

Il y a des diagnostics obligatoires pour certains immeubles tels que les nouvelles copropriétés et les copropriétés insalubres. Autrement, ces diagnostics sont facultatifs pour les autres biens immobiliers et ne requièrent que l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires pour les réaliser.

le diagnostic immobilier

Que contient un diagnostic technique global ?

  • une analyse de l’état externe des éléments utilisés en commun par tous les copropriétaires, tels que les couloirs, la canalisation, le jardin, la chaudière, etc.
  • Les obligations légales et réglementaires que le syndic doit respecter.
  • Une évaluation des améliorations potentielles à réaliser, sur le plan technique et patrimonial de l’immeuble, sur les dix prochaines années. Cette analyse se base sur un ordre de gravité allant du plus urgent au plus facultatif. Les travaux les plus anodins peuvent être réalisés progressivement sur le long terme.
  • Une estimation des coûts des éventuels travaux.
  • Un diagnostic de performance énergétique (DPE ou l’audit énergétique du bâtiment) qui évalue la performance énergétique du logement, à l’aide d’une étiquette énergétique allant de A (plus économique) à G (plus énergivore). Cette analyse évalue la quantité annuelle de consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre.

Ces données sont rassemblées dans un rapport qui est requis dans le cas de vente ou de location d’un bien immobilier.

Le diagnostic technique global est-il obligatoire ?

La loi alur a stipulé depuis le 1er janvier 2017 l’obligation d’effectuer le diagnostic technique global dans les cas suivants :

  • les biens immobiliers de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété, c’est-à-dire qui sont affiliés au régime de la copropriété après le 1er janvier 2017. Particulièrement, ces contrôles obligatoires sont indispensables pour les copropriétés, qui viennent d’être divisées récemment en plusieurs lots privatifs et communs.
  • Les immeubles insalubres, l’administration revendique au syndic de copropriété de réaliser ces diagnostics techniques.
 

Si le diagnostic technique global prouve que les travaux sont obligatoires, alors, le syndic doit prescrire à l’ordre du jour de son assemblée générale, l’enjeu d’élaboration d’un plan pluriannuel (Plan Pluriannuel de Travaux) concernant les conditions de mise en œuvre des travaux envisagés, sur la base du rapport d’analyse élaboré. Ce plan est très utile pour aider le copropriétaire à mieux évaluer leurs actifs et estimer les coûts de ces optimisations.

Toutefois, à partir de 2017, toutes les copropriétés peuvent employer le droit de vote pour s’assurer de leur éligibilité au diagnostic technique global et en profiter dans le cas échéant

A propos du DPE

L’Etat a mis en place un nouveau décret qui est entré en vigueur le 1er juillet 2021. Cette nouvelle version rend le DPE plus fiable, plus lisible et plus structurant. La méthode de calcul du nouveau DPE est devenue unifiée pour tous les logements. De plus, la détermination des potentiels travaux devient plus claire, à travers un indicateur qui donne une estimation plus précise de la facture énergétique théorique du logement. La présentation des travaux devient plus transparente, notamment, à travers l’intégration de nouveaux critères tels que la qualité d’isolation générale et de ventilation.

Avec ce nouveau décret, le calcul des étiquettes de performance énergétique n’est plus restreint uniquement au volume de consommation d’énergie du bâtiment, mais il dépend aussi d’une dimension plus large concernant l’émission de gaz à effet de serre à une échelle nationale.

Il convient de rappeler que ce diagnostic concerne toutes les copropriétés de moins de 50 lots et tous les logements mis en vente ou en location. Ce constat débouche sur les éventuelles optimisations à effectuer pour optimiser la consommation énergétique de toute la copropriété et améliorer la qualité de vie de ses habitants. La durée de validité du DPE est de 10 ans.

Trouvez un DTG près de chez vous !

Quelles sont les sanctions en l’absence d’un diagnostic technique global ?

La loi ALUR n’a pas imposé de sanctions en cas de non-respect de la réglementation relative au diagnostic technique global. Cependant, les copropriétaires peuvent dénoncer la réalisation du diagnostic, dans le cas où cette opération n’est pas confirmée par leur vote ou si elle n’est pas enregistrée dans l’ordre du jour.

L’administration peut imputer les frais du diagnostic aux frais du syndic, si les copropriétaires ne le réalisent pas dans un délai d’un mois après la réception de la demande.

La durée de validité

La durée de validité du diagnostic technique immobilier n’est pas fixée par la réglementation. Mais généralement, elle s’aligne sur la durée de l’étude prévisionnelle des travaux de 10 ans. 

Même si le diagnostic ne précise pas d’optimisation à réaliser sur les 10 prochaines années, il est fortement recommandé d’effectuer des entretiens réguliers, dans le but de conserver en bon état l’immeuble et d’assurer le confort de ses habitants.

Les immeubles concernés par le DTG

Le diagnostic technique immobilier concerne tout immeuble de plus de 10 ans hébergeant une copropriété. Ce diagnostic immobilier touche aussi un bâtiment insalubre qui menace la sécurité et la santé de ses occupants et représente un danger pour l’environnement. Face à ce constat, le syndic est obligé d’effectuer un diagnostic technique.

L’insalubrité d’un logement est prouvée par un constat d’insalubrité, qui est élaboré le directeur général de l’Agence régionale de santé (ARS) ou le directeur du service communal d’hygiène et de santé (SCHC). Ce constat est par la suite confié au préfet pour décider de l’arrêté de traitement d’insalubrité.

La décision de réalisation d’un diagnostic technique global (partiel ou total) peut être prise par l’assemblée générale de la copropriété à la majorité simple, sans une obligation légale quelconque.

diagnostic technique d'un immeuble

Quand l'effectuer ?

Le diagnostic technique global peut être sollicité de manière volontaire par les copropriétaires. Par exemple, ils peuvent demander ce diagnostic, quand ils envisagent de réaliser des travaux de rénovation énergétique, dans le but d’optimiser l’efficacité énergétique du bâtiment et leurs économies d’énergie. Cette rénovation englobe :

  • Les travaux d’amélioration du système collectif de chauffage, de ventilation et de production d’eau chaude.
  • Les travaux d’isolation de la toiture et de la façade extérieure de l’immeuble.
  • Les travaux d’amélioration des dispositifs électriques communs, tels que l’accesseur, le digicode, etc.
  • L’installation des énergies renouvelables, comme les panneaux solaires photovoltaïques.
 

La rénovation énergétique est un projet valorisant qui participe à la réduction des charges de la copropriété, notamment sa facture d’énergie. Ce projet permet de rationaliser la consommation d’énergie et d’éviter les gaspillages énergétiques. C’est ce qui résulte en un meilleur confort et une meilleure qualité de vie. Les travaux de rénovation énergétique sont éligibles à des aides et des subventions visant à encourager les copropriétaires à procéder à ce projet et participer au développement durable du pays.

Est-il obligatoire lors d’une vente ?

Le document de diagnostic technique global est indispensable lors de la vente d’un bien immobilier. Il est rattaché au dossier de diagnostics techniques (DDT) du logement de la copropriété à vendre (plus précisément à la promesse de vente). Ce dossier rassemble d’autres diagnostics immobiliers :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la consommation énergétique (chauffage, refroidissement, etc) du bâtiment pendant une année et son impact sur les émissions de gaz à effet de serre. La durée de validité du DPE est de 10 ans. L’étiquette énergétique du logement (classement de A à G) doit figurer dans toutes les promotions de vente du bien immobilier.
  • Un diagnostic permettant de démontrer ou non la présence d’amiante dans l’immeuble (avec ou sans copropriété). La durée de validité du diagnostic de l’amiante est illimitée. 
  • Un diagnostic du risque d’exposition au plomb (CREP) : il concerne tous les types d’immeubles (collectifs ou maisons individuelles) datant du 1 janvier 1949. 
  • Un diagnostic analysant la présence de termite dans le bâtiment (une maison individuelle ou un lot de copropriété dans un immeuble collectif). Ce constat concerne les bâtiments localisés dans les zones délimitées par un arrêté préfectoral. Ce diagnostic est valable pour 6 mois.
  • Un diagnostic de l’installation d’assainissement non collectif. Ce constat est effectué par le service public d’assainissement non collectif (SPANC), pour analyser si l’installation est en phase ou non avec la réglementation en vigueur. Cet état est obligatoire en cas de vente d’une maison ou d’un immeuble non raccordé à l’égout. Ce diagnostic est valable pour moins de 3 ans.
  • Un état attestant de la sécurité des installations de gaz datant de plus de 15 ans. Cet état concerne les appartements et les maisons individuelles datant de plus de 15 ans ou dont le dernier diagnostic est réalisé depuis plus de 15 ans. La durée de validité de ce constat est de moins de 3 ans.
  • Un état attestant de la sécurité des installations électriques datant de plus de 15 ans. Cet état est obligatoire pour les appartements et les maisons individuelles, dont l’installation d’électricité date depuis plus de 15 ans. La durée de validité de cet état est de moins de 3 ans.
  • Un état concernant les risques naturels (les risques miniers, les risques sismiques, les inondations, etc) et technologiques. Pour plus de lisibilité, le préfet de chaque commune établit un arrêté concernant ces risques. La durée de validité de ce constat est de 6 mois.
  • Un état du bruit, qui est devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2020. Il concerne les logements situés dans des zones proches des aéroports et qui sont exposés au bruit sonore.
  • Le diagnostic loi Carrez indique à l’acquéreur la surface exacte de la partie privative du bien en copropriété à acheter, ce qui lui évite les éventuels conflits. 
  • Le mesurage loi Carrez s’applique sur les surfaces dont la hauteur est supérieure à 1 m 80 cm. Cette règle commune s’applique à tous les logements, tout en excluant certains espaces, tels que les balcons, les caves, les terrasses. Ce qui facilite l’évaluation et la comparaison des biens immobiliers mis en vente. Ce constat est assuré par un diagnostiqueur immobilier et concerne uniquement les biens mis en copropriété. Ce diagnostic est valable pour une durée illimitée.

L’administration peut imputer les frais du diagnostic aux frais du syndic, si les copropriétaires ne le réalisent pas dans un délai d’un mois après la réception de la demande.

A propos de l'amiante

Il a été prouvé scientifiquement que l’amiante est potentiellement cancérigène. Lorsque ses fibres se libèrent dans l’air, suite à un frottement ou une vibration, elles peuvent pénétrer dans les voies respiratoires et engendrer des maladies relativement graves. Tel est le cas de l’asbestose : il s’agit d’une maladie professionnelle résultant d’une inhalation intensive de l’amiante. Outre le mésothéliome qui représente un type de tumeur rare et métastatique qui peut détruire la plèvre (la couche qui couvre les poumons) ou le péricarde (l’enveloppe qui couvre le cœur).

Le diagnostic du risque d’exposition au plomb (CREP)

Si le constat donne un résultat qui affirme l’absence de risque d’exposition au plomb, il ne sera plus nécessaire de le refaire à chaque vente. Lors de l’élaboration du constat, le diagnostiqueur doit examiner les revêtements contenant du plomb, comme les peintures anciennes, les briques, les volets. Le CREP est valide pour une durée de moins d’un an. Dans le cas où le constat démontre la présence du plomb avec un faible apport (moins de 1 mg/cm²), il n’est pas obligatoire de refaire ce diagnostic à la prochaine vente.

Le mesurage loi Carrez

Cette règle commune s’applique à tous les logements, tout en excluant certains espaces, tels que les balcons, les caves, les terrasses. Ce qui facilite l’évaluation et la comparaison des biens immobiliers mis en vente. Ce constat est assuré par un diagnostiqueur immobilier et concerne uniquement les biens mis en copropriété. Ce diagnostic est valable pour une durée illimitée.

Comment obtenir un devis ?

Il existe une multitude de comparateurs de devis en ligne, permettant de trouver un expert en diagnostic technique global à proximité de chez vous, en quelques clics seulement. Tel est l’exemple de notre service de mise en contact avec des experts DTG dans votre zone, que nous vous offrons gratuitement.

> Obtenir un devis pour un DTG

Quel est le prix ?

Les frais de réalisation du diagnostic technique global sont supportés par tous les copropriétaires. Ils varient selon les expertises des professionnels engagés. Généralement, le prix est compris entre 1700 euros et 7500 euros.

> En savoir plus sur le prix d’un DTG

Qui le réalise ?

Le diagnostic technique global doit être assuré par un diagnostiqueur immobilier (personne physique ou morale) titulaire d’une certification, qui est remise par un organisme de certification agréé. Cette certification des compétences atteste les aptitudes de l’expert pour exercer ce travail.

> En savoir plus sur qui réalise le DTG