Que doit contenir le Diagnostic Technique Global (DTG) pour être valide ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un contrôle nécessaire pour certains immeubles mis en copropriété. Depuis le 1er janvier 2017, il devient obligatoire pour tous les bâtiments mis en copropriété existants de plus de 10 ans ou pour ceux exposés à un risque d’insalubrité.

Mis à part ces deux conditions, le DTG n’est plus un audit exigé, même s’il peut être évoqué lors de l’assemblée générale des copropriétaires, sans pour autant faire objet de vote. Ce diagnostic permet à l’ensemble des copropriétaires, appelés syndicat de copropriétaires, de se renseigner sur l’état de leur immeuble et de prévoir les solutions nécessaires pour se protéger contre les divers risques auxquels est exposé le bien.

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Analyse de l’état apparent des parties communes

La division d’un immeuble en plusieurs parties, appelés lots, définit la copropriété. Un copropriétaire peut disposer d’un ou plusieurs lots dans un immeuble. Chaque lot est donc une partie privée propre à un copropriétaire.

Par contre, il existe des parties comme les jardins, les espaces verts, les parcs qui sont des équipements communs à tous les copropriétaires, tout comme les équipements de ventilation et de chauffage, la chaudière, les canalisations, etc.

État de la situation du syndicat de copropriétaires

L’état du syndicat de copropriétaires résulte de diverses situations. Par exemple, il peut s’agir de:

Non-recouvrement des charges d’un copropriétaire,
Non-respect des règles d’entretien des équipements communs de la copropriété.

Toutes ces insuffisances constituent une bonne raison d’établir un plan pluriannuel de travaux (PPT). Il s’agit d’un carnet d’entretien nécessaire à la réhabilitation du bien immobilier dans les prochaines années. Ce qui permet de le protéger contre la dégradation et le risque d’insalubrité. C’est pourquoi, la réalisation du DTG constitue une bonne alternative pour assurer le bien-être des occupants.

Analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble

L’analyse des améliorations possibles consiste à répertorier les défaillances de l’immeuble, les parties dégradées et les parties exposant un risque d’insécurité. Le but étant de définir la liste des travaux d’entretien à réaliser dans les prochaines années pour résoudre ces problèmes.

Diagnostic de la performance énergétique de l'immeuble ou audit énergétique

L’audit énergétique est un document écrit qui renseigne sur la performance de la copropriété au niveau de la consommation et de la déperdition d’énergie.

Contenant une liste des travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble, le diagnostic de performance énergétique (DPE) reste un dossier indispensable pour le diagnostic technique global DTG. Ainsi, toute copropriété disposant d’un système de refroidissement ou de chauffage collectif a donc nécessairement besoin de réaliser ce bilan énergétique.

Le DPE est réalisé pour les copropriétés disposant de moins de 50 lots et il est éligible aux aides et aux subventions, à l’exemple de MaPrimeRénov et la TVA réduite à 5,5 %.

Le DPE consiste en une analyse complète et avancée des performances énergétiques d’une copropriété. Cela permet de définir les sources de défaillance énergétique du bâtiment, ainsi que les travaux à mettre en place pour améliorer sa performance.

Liste des travaux nécessaires pour conserver l'immeuble dans un bon état sur les 10 prochaines années

À la suite de l’analyse des parties communes, la définition des améliorations possibles et l’établissement d’un bilan énergétique, l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires doit mettre à l’ordre du jour le plan pluriannuel de travaux. Ce plan est établi sur les 10 prochaines années, par la majorité simple du syndicat de copropriétaires.

Il concerne essentiellement :

Les travaux d’isolation dans le cadre d’un chantier de ravalement. Ces travaux ne peuvent pas être appliqués en cas de présence de contrainte technique ou juridique.
L’isolation de toiture, permettant de renforcer la résistance du bâtiment.
Les travaux d’optimisation énergétique des parties résidentielles annexes, permettant de réaliser de meilleures économies sur la facture d’énergie.
La rénovation du système de chauffage.
Les travaux requis pour réduire l’émission de gaz à effet de serre.

Evaluation du coût des travaux

La loi ALUR (ou Accès au Logement et Urbanisme Rénové), mise en œuvre officiellement le 24 mars 2014, dispose que le syndic de copropriété doit mettre à la disposition des copropriétaires, sur un espace en ligne, tous les documents par rapport à la gestion de l’immeuble dont le carnet d’entretien cité plus haut.
Le carnet contient toutes les informations de l’immeuble du point de vue juridique, ainsi que toutes les informations techniques du bâtiment liées à la maintenance et aux différents autres travaux.

Cette loi stipule que les travaux soient financés par un fonds de travaux établi par le syndicat, selon une cotisation annuelle versée par chaque copropriétaire, en suivant ces conditions:

La cotisation doit être égale au minimum à 2,5 % du montant total des travaux.
La cotisation doit être égale ou supérieure à 5 % du budget prévisionnel

A noter sur la cotisation relative au PPT n’est pas remboursable, même à l’occasion de vente d’un lot.

Le DTG est nécessaire pour la conservation de l’immeuble en copropriété contre les sources d’insalubrité. Cet audit débouche sur un plan pluriannuel de travaux de rénovation énergétique, permettant de renforcer la durabilité de l’immeuble et de réduire son impact carbone. Dans ce but, nous vous invitons à visiter notre annuaire, pour choisir, en quelques clics, un diagnostiqueur agréé et travaillant près de votre bâtiment, pour bénéficier d’une prestation de qualité.