Diagnostics Immobiliers obligatoires : ce qu'il faut savoir
Vous souhaitez effectuer un diagnostic immobilier avant de mettre votre bien en vente ou location ? Vous envisagez d’entamer des travaux de rénovation ou souhaitez démolir une ancienne construction et vous avez besoin d’un diagnostiqueur immobilier professionnel ? Vous souhaitez vous informer au sujet du diagnostic immobilier ? Le diagnostic immobilier répond à certains critères qui varient en fonction de nombreux paramètres et certains diagnostics sont obligatoires. On vous explique tout !
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Qu’est-ce qu'un diagnostic immobilier ?
Le diagnostic immobilier est un ensemble de contrôles effectués par un diagnostiqueur professionnel afin de renseigner l’état du bâtiment, qu’il soit destiné à l’habitation, à un usage professionnel ou autre. Il est réalisé avant la mise en vente, la location, l’aménagement ou la démolition du bien immobilier.
A l’issue de son diagnostic, le professionnel remet un dossier de diagnostics techniques (DDT). Ce dossier est remis par le propriétaire à l’acheteur ou le locataire avant la signature du contrat de la transaction.
Il existe une liste de diagnostics immobiliers obligatoire qui dépend de nombreux paramètres comme la nature du bien (maison individuelle, local commercial, appartement, etc.), de la nature de la transaction (vente ou location) ou des travaux (aménagement, rénovation, démolition, etc.), de l’ancienneté de la construction, de l’emplacement géographique, de la nature et l’âge des installations de gaz et d’électricité, etc.
La personne qui effectue les diagnostics doit être un professionnel certifié et formé pour que ses contrôles soient réglementaires. Il peut s’agir dans certains cas de groupement de professionnels ou d’entreprise dont les techniciens sont formés et certifiés chacun dans sa spécialité. En fait, le diagnostic peut s’agir, dans certains cas, de la réalisation des prélèvements (d’eau, de sol, de poussière ou de l’air) en vue de les analyser. Le diagnostiqueur est donc formé aux prélèvements et est équipé du matériel nécessaire pour réaliser ses fonctions tout en se protégeant et en respectant les normes de sécurité.
Le propriétaire du bien immobilier prend en charge les honoraires liés au diagnostics, qui s’ils sont réalisés en respectant les réglementations en vigueur, l’exonèrent de la garantie des vices cachés au moment de la vente de son bien.
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Pourquoi est-ce obligatoire ?
Le diagnostic immobilier est une démarche obligatoire lors de la vente ou la location d’un bien. Elle permet de renseigner l’acheteur ou le locataire sur l’état du bien en détails afin d’éviter les mauvaises surprises et d’assurer le bon déroulement de la transaction. Pour que cette dernière se passe dans le respect des réglementations, un dossier de diagnostics techniques est obligatoire.
Ce dossier permet de justifier la valeur du bien et de renseigner sur son état pour que l’acheteur ou le locataire soit au courant de tout ce qui concerne le bien. Cette évaluation permet également à l’acquéreur de comparer différents biens immobiliers avant de prendre une décision bien fondée. En plus, en fournissant un rapport de diagnostic immobilier, le propriétaire est exonéré des garanties des vices cachés.
Et finalement, le diagnostic immobilier est obligatoire parce qu’il permet de protéger des personnes ainsi que l’environnement. Les diagnostics amiante, plomb, gaz et électricité, par exemple, permettent de préserver la santé des personnes et le diagnostic de performance énergétique permet de préserver l’environnement. Même en cas de travaux ou de démolition, il existe des diagnostics obligatoires permettant d’assurer la sécurité des professionnels intervenant sur le chantier.
Quand réaliser les diagnostics immobiliers ?
Le diagnostic immobilier est obligatoire dans le cas d’une vente ou une location du bien. Il permet de sécuriser la transaction et de respecter la réglementation. On peut également envisager un diagnostic immobilier si l’on souhaite entreprendre de gros travaux d’aménagement ou de rénovation ou au cas extrême démolir le bâtiment.
Le diagnostic permet de protéger les personnes impliquées dans la transaction et de protéger les occupants du bâtiment ainsi que les professionnels des éventuels accidents durant les travaux. Lorsqu’il s’agisse d’une ancienne construction, le contrôle prend encore plus d’importance.
Dans le cadre d’une vente ou d’une location, un dossier de diagnostics techniques est à remettre à l’acheteur ou le locataire avant de signer le contrat concluant la transaction.
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> En savoir plus quand faire un diagnostic immobilier ?
Le rôle du diagnostiqueur
Le diagnostic immobilier n’est valable que lorsqu’il est réalisé par un professionnel certifié. Ce dernier est qualifié en tant que diagnostiqueur immobilier. Il s’agit d’un professionnel du bâtiment ayant suivi une formation chez un organisme agréé. Il est amené à effectuer les examens et les prélèvements nécessaires en fonction du type de diagnostic à effectuer. Le professionnel est donc équipé d’un matériel dédié à la mesure et aux prélèvements ainsi que du matériel de protection.
Le diagnostiqueur immobilier effectue l’ensemble des diagnostics obligatoires en fonction de la nature du bien et du cadre de son intervention (vente, location, travaux, démolition, etc.). Il effectue également les prélèvements nécessaires (eau, air, poussières, etc.) pour les analyser (généralement c’est dans le cadre d’un diagnostic amiante ou plomb). Le professionnel peut également être amené à mesurer les surfaces (dans le cadre du diagnostic de la Loi Carrez ou la Loi Boutin). Il décrit l’état du bien et ses structures et réalise son plan.
Une fois son contrôle est effectué, il rédige son rapport et ses recommandations en l’illustrant, si c’est nécessaire, avec des schémas. Il peut donc établir une liste de préconisations ou de corrections à faire.
> En savoir plus sur qui peut réaliser un diagnostic immobilier
Comment se passe un diagnostic immobilier ?
Le déroulement du diagnostic immobilier dépend de la nature du contrôle à effectuer et du cadre de la démarche. En général, le propriétaire fixe un rendez-vous avec le diagnostiqueur professionnel tout en préparant les documents relatifs aux anciens contrôles. Le professionnel arrive sur les lieux équipé d’un matériel adapté pour effectuer le diagnostic.
S’il s’agit d’un diagnostic plomb, un diagnostic amiante ou un diagnostic termites, le professionnel inspecte minutieusement toutes les pièces de la construction et effectue les prélèvements nécessaires. Il lui arrive de scanner les murs et les surfaces aux rayons X pour détecter la présence du plomb.
Quand il s’agit d’un diagnostic d’installation électrique ou de gaz, le diagnostiqueur va examiner les installations dans le détail.
Pour le calcul de la surface habitable (diagnostic Loi Carrez ou Loi Boutin), le spécialiste va effectuer les mesures nécessaires de la surface du bâtiment.
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) quant à lui, va nécessiter une analyse complète de la construction, de l’isolation, etc.
Une fois que les contrôles sont terminés, le diagnostiqueur quitte le bien pour rédiger son rapport et adresser ses recommandations. Il construit finalement le dossier des diagnostics techniques qui sera indispensable à la signature de l’acte authentique de vente ou le contrat de bail.
> En savoir plus sur les étapes d’un diagnostic immobilier
La durée de validité des diagnostics
La durée de validité des diagnostics dépend de la nature de la transaction et du type de diagnostic. La durée de validité minimale étant de 6 mois et peut être illimitée.
En cas de vente
- Le diagnostic ERP (Etat des Risques et Pollution) et le diagnostic Termites sont valides pour 6 mois
- Le diagnostic Plomb (CREP) concerne les constructions d’avant 1949 est valide pour une année s’il est positif et est illimité s’il est négatif
- Les diagnostics Gaz et Électricité (si l’installation est âgée de plus de 15 ans) ont une durée de validité de 3 ans – Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est valide pour 10 ans
- Le diagnostic amiante a une validité illimitée s’il est négatif
- Le diagnostic Loi Carrez est valable pour toujours lorsqu’on n’a pas réalisé de nouveaux travaux.
En cas de location
- Le diagnostic ERP (états des risques et pollution) doit être réalisé avant moins de 6 mois
- Les diagnostics Gaz et Electricité ont une période de validité de 6 ans
- Le diagnostic Plomb est valable pour toujours s’il est négatif et a une durée de validité de 6 ans s’il est positif
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a une durée de validité de 10 ans
- Le diagnostic Loi Boutin / surface habitable a une validité non limitée tant qu’on n’a pas réalisé de nouveaux travaux
- Le diagnostic Amiante des Parties Privatives (DAPP) ne concerne que les biens en copropriété pleine et a une durée de validité illimitée
Quels sont les diagnostics obligatoires ?
La liste des diagnostics obligatoires dépend de la nature de la transaction (vente ou location), des travaux entreprendre (extension, rénovation, démolition), et de l’ancienneté de la construction. Dans tous les cas, dans le cadre d’une vente ou d’une location, le dossier des diagnostics techniques est indispensable à la signature de l’acte authentique de vente ou le contrat de bail.
Le diagnostic de performance énergétique est un contrôle de la performance énergétique du bâtiment qui permet de lui attribuer une classe énergétique allant de A à G. Cette note permet de se renseigner sur la qualité de l’isolation thermique de la construction et de sa consommation énergétique. Depuis le début de 2011, chaque annonce immobilière doit comporter l’étiquette du rapport du DPE du bien concerné.
Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb) est un diagnostic immobilier obligatoire pour vendre, louer ou entreprendre des travaux sur un bien construit avant le 1er janvier 1949. Il permet de détecter la présence du plomb dans les revêtements muraux. En fait, ce matériau a été longtemps utilisé dans la peinture avant d’être officiellement déclaré toxique. Représentant un risque d’intoxication pour les enfants et les femmes enceintes, la présence du plomb doit être obligatoirement diagnostiquée lorsqu’il s’agit d’une habitation ou d’un espace commun d’une habitation.
La mesure de la surface habitable est un contrôle obligatoire imposé par la Loi Carrez et qui concerne les copropriétés. Ce diagnostic permet de définir la superficie habitable en effectuant la déduction des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres ainsi que les parties dont la hauteur est inférieure à 180 cm de la superficie totale du plancher construit. Ce contrôle est obligatoire pour la vente d’un bien en copropriété (comme les appartements…).
Ce diagnostic consiste à mesurer la superficie d’un bien immobilier. Sa finalité est de délivrer un certificat de mesurage qui est obligatoire pour la signature de tout bail de location. Le métrage Loi Boutin permet de préciser la surface du bien destiné à la location pour éviter tout malentendu. En plus, la surface précisée dans le certificat de métrage doit être obligatoirement mentionnée dans le contrat de location.
Le diagnostic ERNMT ou État des Risques Naturels, Miniers ou Technologiques était un diagnostic obligatoire pour la vente d’un bien immobilier surtout situé dans une zone à risque. Il a été remplacé en 2018 par le diagnostic ERP (Etats des risques et pollutions) qui est un contrôle obligatoire pour la vente ou la location d’un bien situé dans des zones bien définies :
- Les communes situées dans une zone de sismicité d’un niveau supérieur ou égal à 2
- Les communes situées à proximité d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRt), naturels (PPRn) ou miniers (PPRm)
- Les communes situées dans des zones où le taux de concentration du radon est du niveau 3
La liste des communes à risques est consultable chez les préfectures. L’ERP est un document regroupant toutes les informations relatives aux risques naturels (inondations, pollution, sismicité, etc.), miniers ou technologiques. Il est valable 6 mois et permet de renseigner le locataire ou l’acheteur sur les risques encourus.
Le diagnostic gaz est obligatoire pour les installations de gaz âgées de plus de 15 ans et ce dans le cadre d’une vente ou d’une location. Il permet de vérifier la sécurité des installations intérieurs de gaz destinées à un usage domestique. S’il détecte des problèmes, le diagnostiqueur peut recommander des réparations à la charge du propriétaire et qui permettent d’éviter les incidents et de sécuriser le bien et ses occupants.
Ce diagnostic est obligatoire pour les installations électriques âgées de plus de 15 ans et est réalisé dans le cadre d’une vente ou d’une location. Il concerne les bâtiments d’habitation et permet de détecter la présence d’anomalies et de problèmes pouvant mettre en danger l’intégrité physique des personnes allant occuper le bien. À la fin du contrôle et en cas de problèmes détectés, le diagnostiqueur recommande des réparations à réaliser afin de protéger le bien et les personnes.
Ce diagnostic n’est obligatoire que dans les communes soumises à un arrêté préfectoral qui impose la recherche des termites dans un bien immobilier avant la mise en vente ou la réalisation des travaux. Les termites sont des insectes qui se nourrissent sur la cellulose contenue dans les fibres naturelles (bois, carton, papier, etc.) pouvant donc causer la fragilité des éléments de cette nature. Le diagnostic consiste à détecter leur présence dans les soubassements et dans un périmètre de 10 m autour du bien.
Le diagnostic amiante est obligatoire avant de mettre en vente son bien. Il est également obligatoire pour les parties privatives d’un appartement destiné à la location. La réalisation des travaux et la démolition doivent également être précédés par un diagnostic amiante pour ne pas exposer les professionnels à cette matière. En fait, l’amiante est une matière très cancérigène qui a été longtemps utilisée dans les bâtiments avant d’être interdite. Les biens construits avant le 1er juillet 1997 doivent faire l’objet d’un diagnostic amiante.
Pour un appartement
Location
Pour la location d’un appartement, le propriétaire doit fournir au bailleur un dossier de diagnostics techniques contenant au moins :
- Un DPE : diagnostic de performance énergétique
- Un CREP : constat de risque d’exposition au plomb ou diagnostic plomb
- Un diagnostic amiante si la construction a eu lieu avant le 1er juillet 1997, il s’agit en fait d’un DAPP : diagnostic amiante des parties privatives
- Un diagnostic de l’installation électrique et gaz si elle est âgée de plus de 15 ans
- Un ERP : états des risques et pollutions concernant les risques naturels et les problèmes de pollution
- Un diagnostic bruit : devenu obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour les biens situés dans des zones exposées au bruit des aéroports. Il permet de quantifier la nuisance sonore aérienne.
- Un diagnostic de Loi Carrez : un certificat de métrage de la surface privative
- Un diagnostic de Loi Boutin : certificat de la superficie habitable
Vente
Pour la vente d’un appartement, le propriétaire doit préparer un dossier des diagnostics techniques contenant :
- Un DPE : diagnostic de performance énergétique
- Un CREP : constat de risque d’exposition au plomb ou diagnostic plomb
- Un diagnostic amiante si la construction a eu lieu avant le 1er juillet 1997, il s’agit en fait d’un DAPP : diagnostic amiante des parties privatives
- Un diagnostic de l’installation électrique et gaz si elle est âgée de plus de 15 ans
- Un ERP : états des risques et pollutions concernant les risques naturels et les problèmes de pollution
- Un diagnostic bruit : devenu obligatoire depuis le 1er juin 2020 pour les zones exposées aux nuisances sonores aériennes
- Un diagnostic de Loi Carrez : un certificat de métrage de la surface privative
- Un diagnostic assainissement non collectif : concerne les immeubles non raccordés au réseau d’assainissement public
- Un diagnostic mérules : les zones concernées sont précisées par un arrêtés préfectoraux
- Un diagnostic Termites
Pour une maison
Location
La location d’une maison individuelle fait l’objet d’un ensemble de diagnostics :
- DPE : diagnostic de performance énergétique
- ERP : états des risques et pollutions
- Diagnostic plomb
- Diagnostic amiante (si le bien est construit avant le 1er juillet 1997)
- Diagnostic des installations électriques et de gaz si les installations datent de plus de 15 ans
- Un diagnostic de Loi Carrez : un certificat de la surface privative
- Un diagnostic de Loi Boutin : certificat de la superficie habitable
- Diagnostic bruit si le bien est situé dans une zone exposée aux nuisances sonores aériennes
- Diagnostic termites : pour détecter la présence des termites dans le soubassement et dans un rayon de 10m autour le bien
Vente
Pour vendre une maison individuelle, un DDT contenant les documents suivants est indispensable à la signature de l’acte authentique de vente :
- Un diagnostic loi Carrez
- Un diagnostic de performance énergétique du bâtiment : DPE
- Un diagnostic amiante
- Un diagnostic plomb
- Un diagnostic termites
- Un certificat d’état des risques et pollutions : ERP
- Un diagnostic gaz
- Un diagnostic électrique
- Un diagnostic pour assainissement non collectif
- Un diagnostic mérules
Quel est le prix ?
Les tarifs du diagnostic immobilier dépendent, bien évidemment, de la nature du bien et de l’ensemble des diagnostics obligatoires. On ne pourrait donc pas fixer des tarifs à l’avance sans avoir une idée sur la nature de la transaction et du bien.
Il est également à noter que le coût de chacun des diagnostics dépend de la superficie du bien et du nombre de ses pièces.
Pour vous donner une idée sur les tarifs pratiqués, nous vous proposons ces estimations :
- Diagnostic amiante : entre 70 et 165 €
- Diagnostic plomb : entre 120 et 275 €
- Diagnostic gaz : entre 85 et 155 €
- Diagnostic électrique : entre 60 et 155 €
- DPE : entre 65 et 145 €
- Diagnostic Loi Carrez : entre 60 et 135
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